Selon Anice Benjelloun, vice-président de la FNPI, “la fédération se réjouit des recommandations de la Commission spéciale sur le modèle de développement, mais estime que celles relatives au secteur de l’immobilier sont à approfondir”. 

Sans les commenter une par une, notre interlocuteur considère que ces recommandations sont des "constats" que la FNPI a longuement mis en lumière.

“Ces constats sont déjà connus. La FNPI a longtemps soulevé de nombreux points qui ont été repris dans le rapport de la CSMD. Il s’agit notamment de la fiscalité, de la qualité du bâti ou encore de la migration des populations. Mais le plus important est de mettre en place des programmes à adopter avant la prochaine loi de finances, portant sur des procédures administratives simplifiées, des facilités pour l’acquisition de terrains, etc.”, nous explique-t-il.

Notre interlocuteur estime qu’il est nécessaire d’agir rapidement car la crise dont souffre le secteur de l’immobilier est antérieure à celle de la pandémie. Cette dernière n’a fait qu’aggraver la situation. Cela dit, il s’agit d’un secteur “qui peut vite redémarrer”.  

Le vice-président de la FNPI met en exergue les problématiques actuelles du secteur de l’immobilier et appelle à la rapide mise en place de solutions concrètes, en prenant en compte des prévisions peu réjouissantes.

Les recommandations de la CSMD 

Pour la CSMD, "la crise de la Covid-19 est venue rappeler l'importance du logement décent et du cadre de vie pour le bien-être des citoyens. (...) Par ailleurs, la Constitution place le droit au logement au sein de la taxonomie des "droits et libertés", au même titre que l'éducation, la formation professionnelle, la santé de base, (...) le logement décent est considéré dans les discours Royaux comme une condition de la "dignité humaine, de la "cohésion sociale" et du "vivre ensemble".

Ainsi, la CSMD recommande "d'améliorer l'accès au logement et d'adopter une politique de l'habitat qui favorise la mixité sociale, contribue à la mobilité et l'inclusion socioéconomique et à un meilleur cadre de vie, et assure un usage efficient des ressources publiques. Conformément à la nouvelle doctrine d'urbanisation à laquelle appelle le nouveau modèle de développement, la Commission recommande que la politique de l'habitat ne se limite plus à une logique d'offre de logements à bas coût, mais qu'elle puisse également permettre aux ménages, notamment à faibles revenus, d'avoir accès à un "cadre de vie" décent, résilient et durable, suivant une approche d'établissements humains donnant accès à des services publics en proximité, et des moyens de transport adaptés à leurs besoins de mobilité".

"Pour cela, il est proposé d'assurer une meilleure régulation du secteur du logement social à travers, par exemple, la mise en place d'un régulateur indépendant (comme c'est le cas dans de nombreux pays) en charge d’identifier les besoins de manière rigoureuse au niveau des différentes collectivités, d’assurer l’adéquation entre l’offre et la demande de logements sociaux à la fois en nombre et en type de produits, de définir les normes et les spécifications nécessaires pour les logements sociaux et les établissements humains (...)”, poursuit le rapport. 

"Conformément aux préconisations concernant la planification urbaine, la Commission recommande de structurer une offre de logement social au sein même des villes pour contrecarrer la tendance de déploiement de logements sociaux dans les périphéries (souvent par dérogation), ce qui a pu générer un effet de ghettoïsation et de villes dortoirs et a augmenté le coût de l'urbanisation pour l'Etat et les collectivités. Cela implique d'identifier et de mieux exploiter le foncier disponible en zone urbaine (foncier public, ou propriétés vacantes, abandonnées, en saisie de justice, en litige en raison d'indivisions) à travers, par exemple, la création de "land banks" territorialisés et d'appuyer le développement de projets de logements sociaux à l'intérieur des villes. Cela implique aussi d'infléchir la politique d'incitation et d'aide financière de l'Etat d'une logique basée quasi-exclusivement sur les incitations fiscales et la mise à disposition du foncier public aux promoteurs vers une logique orientée davantage vers l'aide financière directe ciblée pour les ménages éligibles permettant ainsi de solvabiliser la demande (...). Dans ce sens, il est aussi important d'agir sur le parc de logements existant au sein des villes pour veiller à sa rénovation ou sa réhabilitation (...). Cet effort de réhabilitation pourra également être accompagné d'actions visant à valoriser le patrimoine architectural et urbanistique riche des villes marocaines".

"La Commission propose également de dynamiser le marché de la location, notamment pour les ménages et individus à bas revenus, pour favoriser la mobilité des citoyens (notamment les plus jeunes) au sein du Royaume et appuyer un accès équitable aux opportunités, à la fois au niveau de l'offre, qui demeure aujourd'hui insuffisante, et de la demande en développement, par exemple, des mécanismes et de garantie de l'Etat pour les locataires les plus modestes".

Quant aux métiers du secteur du bâtiment et de la promotion immobilière, la Commission estime qu'il est important de les faire évoluer pour "prendre en compte les évolutions démographiques et sociales qui font émerger de nouveaux besoins (par exemple, personnes âgées, personnes en situation de handicap, jeunes célibataires, etc.) ainsi que les contraintes environnementales notamment pour assurer l'efficacité énergétique des bâtiments. Il est également important d'oeuvrer à davantage de professionnalisation et à la formalisation des acteurs de l'habitat  afin d'assurer la qualité et la sécurité des logements construits et leur adéquation à la doctrine d'urbanisation, à travers des normes et des contrôles adéquats".

“Nos propositions sont restées lettre morte”

Pour M. Benjelloun, le ministère de l’Habitat est “conscient de la situation”, puisqu’il a établi des études concernant le pouvoir d’achat. Il en ressort notamment que “20% de la demande vise des logements dont la superficie varie entre 70 et 100 m² et dont le prix ne dépasse pas 5.000 DH / m²”.

“La demande est là, mais il faut la satisfaire à travers des solutions concrètes et applicables. Il faut que les principaux intervenants (ministère de l’Intérieur, des Finances, de l’Habitat, ainsi que les professionnels) se réunissent pour discuter des solutions à mettre en place”, poursuit-il. 

Le vice-président de la FNPI assure que des solutions applicables existent au sein de la fédération. Celles-ci découlent d’études et de simulations qui ont été discutées avec le ministère de l’Habitat, auquel la fédération a présenté des propositions “restées lettre morte”. 

“Il s’agit d’un secteur très important pour l’économie nationale”, souligne notre interlocuteur.  “Il produit 50.000 logements par an et correspond au pouvoir d’achat du citoyen, essentiellement aux classes défavorisées, mais aussi et surtout à la classe moyenne qui n’a pas de produit adapté à ses besoins”. 

Pourtant, le programme de soutien au logement social est arrivé à échéance en fin 2020, sans reconduction et sans alternative. 

Quant au logement destiné à la classe moyenne marocaine, M. Benjelloun déplore l’inefficacité des conventions signées en 2013, entre promoteurs immobiliers et autorités publiques, visant la production de logements à 6.000 DH/m². Ces derniers “n’ont quasiment eu aucun impact. Près de 12.000 logements seulement ont été produits depuis 2013, essentiellement par le groupe Al Omrane”, indique le promoteur. 

Ce dernier estime qu’il est temps de “trouver des alternatives aux logements sociaux, en faisant des adaptations au niveau de la réglementation urbanistique et sans défiscaliser le promoteur immobilier”. 

Idem pour la classe moyenne qui “souffre parce qu’elle n’a pas de produit en adéquation avec son pouvoir d’achat, ce qui constitue une vraie problématique”, selon M. Benjelloun. 

Ce dernier estime, par ailleurs, qu’il est nécessaire de “revoir toutes les contraintes urbanistiques et architecturales ainsi que les plans d’aménagement réalisés d’une manière devenue obsolète. L’objectif est de créer un cadre de vie agréable à une population qui a besoin, non seulement d’un logement, mais aussi d’un espace de vie agréable où s’épanouir”. 

 Crise de l’immobilier : Une aggravation en perspective ?

La hausse de 30% au niveau des prix des matériaux de construction, enregistrée depuis début 2021, contribue à empirer la situation, sachant que “selon les récentes déclarations du ministère de l’Habitat, il y a eu 48% de mises en chantier en moins”. Un chiffre “alarmant” selon M. Benjelloun.

Une telle chute se traduit par une perte d’emplois conséquente pour le secteur du bâtiment qui, comme le souligne notre interlocuteur, “ne concerne pas uniquement la promotion immobilière, mais toute une industrie allant du ciment à l’électricité, en passant par la plomberie, le sanitaire, le carrelage, etc. Soit un écosystème qui génère 15% du PIB et qui emploie un million de personnes”.  

Le vice-président de la FNPI ne se contente pas de tirer la sonnette d’alarme quant à la situation actuelle du secteur du bâtiment. Il met également en garde contre les problématiques à venir. Parmi elles, “la résurgence de l’habitat insalubre et des bidonvilles”. 

“Selon plusieurs études, notamment certaines effectuées par le HCP, le taux d’urbanisation au Maroc est actuellement de 60%. Un chiffre qui va augmenter d’au moins 10 points d’ici 2025-2030. Autrement dit, il faut s’attendre à un flux migratoire vers les villes d’au moins 4 millions d’habitants dont le pouvoir d’achat est très faible. Cela signifie qu’il y aura résurgence de l’habitat insalubre et des bidonvilles”, alerte-t-il.