Organisé ce vendredi 25 mars par le Conseil national de l’ordre des notaires du Maroc (CNONM), un colloque international portant sur “les copropriétés à l’aune des transitions urbaines, environnementales et digitales” a connu la participation d’un panel d’experts internationaux et nationaux.

L'occasion pour ces notaires, avocats et professeurs de droit de mettre en lumière les failles du cadre légal actuel et de recommander des solutions, tant pour améliorer le secteur à travers la digitalisation que pour simplifier les procédures judiciaires.

Digitalisation: les initiatives lancées restent insuffisantes

Lors de cet évènement, Soumaya Akkour, directrice du master "droit du numérique" au sein de l'Université Hassan Ier de Settat, s'est penchée sur le volet digital du secteur de la copropriété. Bien qu’une transition digitale s’opère actuellement à travers l’utilisation d’outils numériques, Soumaya Akkour estime que “les différentes initiatives lancées restent, manifestement, insuffisantes pour assurer les prérequis d’une transformation digitale aboutie, au niveau des copropriétés et pour résorber une fracture numérique patente, exacerbée par la crise sanitaire”.

Pour Soumaya Akkour, cette transition digitale va permettre d’améliorer la communication entre les différents acteurs de la vie d’une résidence; à savoir les copropriétaires, les conseils syndicaux, les gardiens, les gestionnaires, ainsi que les syndics, les assureurs et les entreprises de maintenance et de dépannage. Elle permet également d’assurer une meilleure réactivité de la part du syndic, tout en réduisant les coûts de ses activités, puisque l’essentiel de ses missions se fera en ligne. “Ce qui entraînera une baisse des frais de gestion” et offrira une “solution de gestion immobilière simple et rapide” étant donné que “tous les documents de la copropriété seront accessibles et consultables à tout moment”.

“La mise en œuvre réussie du développement du digital au Maroc dans le secteur de copropriété requiert le développement d’une architecture digitale intégrée. Cette architecture, incluant de nombreux acteurs de l’écosystème, exigera un modèle de gouvernance clair, doté d’outils de pilotage performants, avec des choix d’infrastructure structurels effectués de façon coordonnée”, indique Soumaya Akkour.

Dans ce sens, elle préconise de prioriser le digital “comme moyen par défaut de la mise en œuvre des lois, réglementations et promouvoir de nouvelles applications ou nouveaux systèmes à fort impact sur le parcours des copropriétaires”. Mais aussi de “se doter d’un cadre réglementaire complet et adapté en matière de digitalisation, notamment en ce qui concerne la copropriété et la protection des données à caractère personnel”.

Soumaya Akkour recommande aussi ”l’amélioration de la cybersécurité et de la souveraineté numérique pour favoriser une transformation digitale responsable, basée sur une meilleure résilience des infrastructures, une confiance numérique renforcée, la protection des données à caractère personnel en plus de la généralisation de la signature électronique”. Elle souligne également la nécessité de “déployer le paiement mobile avec l’interopérabilité à l’échelle nationale pour rattraper le retard accusé, en matière d’inclusion financière et diminuer l’usage du numéraire”.

Ainsi, pour Soumaya Akkour, un logiciel de gestion immobilière va permettre de gagner du temps, automatiser les tâches, limiter les erreurs, réaliser des économies, centraliser les économies, planifier les tâches, améliorer l’organisation et accéder aux données. Sachant que “les nouveaux moyens de technologie permettent à chaque propriétaire de voter par correspondance avant une assemblée générale” et “facilite le système de notification électronique”. Cette dernière est, pour Me Saad Belkasmi, avocat au barreau de Casablanca et docteur en droit, à prévoir impérativement dans le cadre d’une révision législative urgente.

La notification par voie électronique: une urgence

“En matière de procès verbaux des assemblées générales et d’approbations des comptes, il existe un problème lié aux notifications des parties. Par exemple, certains achètent des appartements et quittent le Maroc mais la loi exige que la notification du propriétaire soit effectuée" souligne Me Belkasmi.

Selon cet avocat, “l’envoi d’une lettre recommandée ne suffit pas, car si celle-ci demeure non réclamée, le destinataire n’est pas considéré comme étant notifié conformément à la loi en vigueur. A ce stade, il faut passer à la notification par voie de curateur, c’est-à-dire la procédure la plus compliquée en matière de droit civil”, poursuit-il. Autrement dit, “la notification fait partie des handicaps majeurs, il faut donc penser impérativement à des modes alternatifs de notification, dont la voie électronique”, suggère-t-il.

Lors de sa présentation, axée sur la gouvernance financière des copropriétés, Me Belkasmi a mis en lumière les principales difficultés auxquelles se confrontent les syndics dans la pratique.

“Lorsqu’un syndic de copropriété fait face à un propriétaire récalcitrant et se dirige vers un avocat, ce dernier lui demande de présenter un procès-verbal d’assemblée générale, à travers lequel a été approuvé le budget prévisionnel ou, éventuellement, une provision pour les travaux d’entretien. Or, dans la majorité des cas, le syndic déclare peiner à réunir les copropriétaires et à établir un PV.

“La loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit des dispositions pour faciliter le recouvrement. Il s’agit notamment des articles 25 et 25 bis qui évoquent les procédures en référé. Ainsi, le syndic a la possibilité d’ester en justice et de demander une injonction de paiement. Une ordonnance sera rendue par le président du tribunal dans un délai qui ne dépasse pas trois mois.

"Lorsque le syndic obtient une injonction de paiement, il est par la suite possible de procéder à la saisie conservatoire des biens sur le titre du propriétaire récalcitrant. Il existe donc des procédés judiciaires qui sont efficaces. Cela dit, il est impératif, pour enclencher ces procédures, de présenter un procès-verbal d’assemblée générale dans le respect des conditions de forme. Il est urgent de réformer la loi et de revoir cette exigence de manière à prévoir des solutions plus flexibles", recommande l'avocat.

"L'arbitrage n'est pas adapté aux litiges de la copropriété"

En attendant, il est possible de recourir à d'autres solutions pour régler les différends relatifs à la copropriété: la médiation et la conciliation. Pour Younes Lazrak Hassouni, professeur à l'Université Hassan Ier de Settat, ces deux mécanismes de règlement amiable des conflits en la matière sont les plus préconisés, contrairement à l’arbitrage qui “n’est pas adapté comme mécanisme de résolution des litiges issus de la copropriété parce qu’en réalité, la procédure d’arbitrage est plus coûteuse et plus longue que la justice étatique, surtout dans la phase d’exequatur”.

“Les outils les mieux adaptés sont la médiation et la conciliation qui peuvent conduire à une transaction entre les parties. Ces conflits entre voisins sont de nature à durer dans le temps. Une décision judiciaire risque de compliquer les choses. Si les parties sont impliquées dans le processus, le conflit peut être résolu en une semaine”, indique le professeur.